“Kentsel dönüşüm” nasıl ortaya çıktı?

Türkiye son 60 yılda, plansız ve denetimsiz gelişmeler nedeniyle kentlerini üç kez yeniden inşa etmek durumunda kaldı. 1960’lardan başlayarak kentlere akan göç dalgaları, sanayileşmenin de yardımıyla büyük kentlerde “gecekondu” denilen yeni bir yerleşme modeli oluşturdu. Öte yandan kentlerde bir de “zenginleşmeye bağlı olarak  “apartmanlaşma” ortaya çıktı. Bu iki görünümlü kentsel yapıları, 1980’lerden sonra gecekondulara “tapu-tahsis” belgesi verilmesiyle apartmanlaşmalarına olanak sağlandı.  Nitekim arka arkaya yaşanan depremlerde bu yapı stokunun nasıl büyük felaketlere dönüştüğü görüldü. Bugün “kentsel dönüşüm” denilen büyük dönüşümün de temel gerekçesini, bu süreçte oluşturulan yerleşmelerde ve yapılarda ortaya çıkan “yapı ve yaşam riski” oluşturmaktadır.

Bina Dönüşümü ve Kentsel Dönüşüm Nedir? 

Kentsel dönüşüm, hem ekonomik ömrünü tamamlamış hem de yapı kalitesi nedeniyle deprem ve  doğal afetlere karşı dayanıklı olmayan binaların yıkılarak yerlerine günümüzün gelişen inşaat malzemeleri ve teknolojisiyle inşa edilmiş, güvenli ve modern binaların inşa edilmesidir. Aynı zamanda, daha önceki yerleşme bütünlüklerinde oluşmamış ortak yaşam alanları ve kamusal alanlarla bütünleşik bir kentsel yapılaşma öngörülmektedir.

Bina Dönüşümü ve Kentsel Dönüşümün Amacı Nedir? 

Son yıllarda büyük ivme gösteren inşaat teknikleri ve tesisat sistemleri daha güvenli yapılar ve daha kaliteli yaşam çevreleri oluşturulmasına imkan vermektedir. Kentsel dönüşüm de, hem yapı stoklarında oluşmuş riskleri ortadan kaldırmak hem de yeni yaşam koşullarına uygun yerleşmeler yaratmayı amaç edinmektedir.  Bu nedenle, binalardan başlayarak uygulanan kentsel dönüşümler çağdaş, güvenli, enerjiyi verimli kullanan binalar inşa etmeyi hedeflemektedir.

Özetle;

Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesiyle can ve mal kayıplarını önlemek,
Bozuk ve düzensiz kent parçalarını sağlıklaştırmak,
Yaşam ve yaşam çevresi kalitesini arttırmak.
Çevreye duyarlı yerleşim alanları oluşturmak.
Enerjinin verimli kullanımını ve tasarrufunu sağlamak amaçlanmaktadır.

Başta İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentler olmak üzere, var olan 7 milyon riskli konutun yıkılıp yeniden yapılması ve söz konusu dönüşümün 20 yılda tamamlanması öngörülmektedir. İnşaat maliyetinin 100 milyar USD ile 400 milyar USD arasında olacağı tahmin edilen süreçte 35-40 milyon adet pencere talebinin olması beklenmektedir.

12 Maddede Bina Dönüşümü ve Kentsel Dönüşüm 

Evinizi, binanızı, sitenizi inisiyatifinizle kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yaşanabilir, depreme dayanıklı, sosyal donatıları, otoparkı, yeşil alanları olan kaliteli yaşam alanlarına dönüştürme süreci, aşağıdaki maddelerde özetlenmiştir.

1) Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ ne başvurarak arşivden mevcut binaya ait statik – mimari projeler (var ise) temin edilir.

2) Bina Deprem Risk Raporu almak için binaya ait (var ise) mevcut projeler, tapunuz (Daire Tapusu, Kat mülkiyetiniz (İskanınız) yok ise daireye ait hisseli arsa tapusu), nüfus cüzdanı fotokopisi, Tapu Müdürlüğünden alınmış Bağımsız Bölüm Listesini gösterir belge ile T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruluşlara başvuru yapılır.

3) Bakanlık lisanslı kuruluşlarının binanızda yapacağı teknik inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır.

4) Hazırlanan Deprem Risk Raporu Bakanlık lisanslı kuruluşları tarafından bağlı bulunduğunuz il Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç 7 gün içinde bir üst yazı ile sunulur.

5) Bakanlık; Deprem Risk Raporunu 10 gün içinde inceleyerek eksik yok ise onaylar. Rapor sonucu binanız riskli ise Bakanlık Tapu Müdürlüğü bir yazı ile bina tapu kütüğüne Riskli Yapı şerhini koyar (Alım Satım Yapılabilir – Bilgilendirme şerhidir).

6) İlgili Tapu Müdürlüğü’nden tüm kat maliklerine Bakanlık Resmi Yazısı iletilir. (Resmi yazısının tebligatı ile 15 gün içinde İlgili Bakanlık İl Müdürlüğüne rapor için itiraz hakkınız bulunmaktadır). Resmi yazının size tebliğinden sonra binanız riskli ise 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 (tapu hisse) çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır (Binayı nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptıracağınız kararı alınır).

7) Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ ne bilgi amaçlı bir dilekçe ile sunulur.  (2 ay içinde 2/3 çoğunlukla Bina Ortak Karar protokolünü imza altına alınamaz ise binanız Bakanlık tarafından yıkılacaktır).

8) Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için  müteahhit şirket bulunur. Tüm belediye projeleri hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

9) Binanın yeniden inşaatı veya takviye – güçlendirmesi için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara Kentsel Dönüşüm Kredisi için başvuruda bulunulur (Kentsel dönüşüm kapsamında verilen Kira ya da Yapım kredilerinden sadece biri kullanılabilir. Aynı anda 2 kredi kullanılamaz).

10) Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ ne başvurulur (18 ay ve  aylık 600 TL ile sınırlıdır).

11) Binanın yeniden inşaatı ve güçlendirme uygulaması için kat maliklerinin ortak karar ile seçeceği müteahhit – inşaat şirketi ile sözleşme yapılır ve yeni binanızın inşaatına başlanır (Yeni binanın inşaatı yapı denetim şirketleri ve kentsel dönüşüm kredisi kullanıldıysa bankaların uzmanları tarafından her aşamada denetlenir).

12) Yapımı tamamlanan bina için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) İSKÂNLI TAPU alınır.